急剧缩水!上半年土地出让金暴跌31.4%,地方钱袋子承压

时间:2022-07-20 17:23

  上半年各项统计数据陆续公布,经济运行轮廓逐渐清晰。

  7月14日,财政部发布了2022年上半年财政收支情况,数据显示,地方政府性基金预算本级收入2.607万亿元,比上年同期下降29.7%,其中,国有土地使用权出让收入2.3622万亿元,比上年同期下降31.4%。

  该数据透露了两个重要信息,一是国有土地使用权出让收入占地方政府性基金预算本级收入高达90.61%,土地财政依赖程度高;二是同比下降31.4%,跌幅较大。据公开数据,2018年至2021年上半年,全国土地出让金收入同比增幅为增长43%、下降0.8%、增长5.2%、增长22.4%。

  除此之外,今年上半年土地和房地产相关税收中,契税2969亿元,比上年同期下降28%;土地增值税3929亿元,比上年同期下降7.7%。

  7月19日,中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受时代财经采访时表示,地方财政下滑的原因,主要是土地收入下滑造成的。

  在陈晟看来,土地收入下滑,又跟人们对城市的预期有关,包括开发商面临的资金循环困境和压力,特别是民营房企对土地市场的谨慎,不敢积极入市拿地,“现在土地成交是以国企、央企、地方的城投和国企为主。”

  土地出让金下跌,地方财政或承压明显。

  中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经分析,上半年,地方财政通过专项债、地方债、借新债等途径获得资金,现有的政策工具未必可以弥补今年的财政缺口。

  土地财政依赖度高,土地收入下滑

  具体看2022年上半年土地拍卖的情况,据诸葛找房数据研究中心《2022年上半年楼市总结》数据,上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡,较去年同期下跌45.63%;成交规划建筑面积18071.96万㎡,较去年同期下跌60.82%。

  另国家统计局7月15日发布的数据显示,1-6月份,全国房企土地购置面积同比增速为-48.3%。

  “房企土地购置面积同比增速为-48.3%,这数据属于历史冰点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经指出,就各地第二批次集中供地情况看,呈现了地方平台托市拿地、土地溢价率偏低、土地流拍等特点。近期一些房企遇到了停工等问题,也说明房企的供给端遇到了压力。

  土拍成交腰斩与房地产景气度下降相关。据国家统计局数据,1-6月全国房地产开发投资额为6.8万亿元,同比下降5.4%;其中1-6月住宅开发投资额为5.2万亿元,同比下降4.5%,占房地产开发投资比重为75.8%。

  柏文喜进一步分析,土地收入下滑主要是由于房地产市场预期恶化以及楼市冷淡导致的房企现金流短缺所引发。

  流拍就是对楼市看淡的最直接反应,据前述诸葛找房数据研究院报告,今年上半年的流拍情况,从分等级城市的流拍率看,流拍率与城市等级呈现反向走势,城市等级越低,流拍率也越高。

  据统计,2022年二季度,一线城市、二线城市、三四线城市流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。三四线城市的流拍率远高于一线,二线城市。

  在房地产市场,三四线城市不被看好,相应的其土地财政也压力最大。学界把一个城市当年土地出让金对比当年一般公共预算收入的比值称之为“土地财政依赖度”,在土地财政依赖度越高的城市,若土地收入下降幅度大,其财政受到的影响越大。(具体参见时代财经2021年12月15日报道《全靠卖地:12城土地财政依赖超100%,温州居首》)

  兴业证券固定收益团队结合2020年和2021年土地财政依赖度、最近四个季度(2021Q3-2022Q2)的土地出让金收入的同比变动,将省级行政区域土地财政压力分为四个档次:

  第一档是土地财政依赖度较大且土地出让金收入边际恶化:重庆,湖北,江苏,贵州,福建,广西,四川,山东,浙江,安徽,江西;

  第二档是土地财政依赖度较小,但土地出让金收入边际恶化:吉林,天津,黑龙江,辽宁,甘肃,云南,广东,河南,北京,内蒙古,河北,新疆,海南;

  第三档是土地财政依赖度较大,但土地出让金收入恶化情况缓解或并未恶化:湖南;

  第四档则是土地财政依赖度较小,且土地出让金收入恶化情况缓解或并未恶化:陕西,上海,山西,青海,宁夏。

急剧缩水!上半年土地出让金暴跌31.4%,地方钱袋子承压

  图片来源:兴业证券研究报告

  下半年土地出让金难以止跌回升

  踏入7月,土地市场表现依然不热。

  以7月14日成都第二批次土拍为例,从交易的总体情况看,交易的55宗土地中,有35宗土地是底价成交的。成都是全国唯一一个拥有两千万人口的省会城市,土拍市场呈较温和的态势。

  展望下半年年,诸葛找房数据研究院判断比较保守,“随着疫情扩散情况逐渐好转,楼市销售端也于5月显露出回升迹象,房企资金流进而得到一定的补给,同时重点城市接下来将开启第二、三、四批集中供地,再结合以往土地市场供应、成交两端走势,预计下半年土地市场供应端将发力,成交随之上升,全年供应和成交量将基本维稳。”

  与此同时,“随着政策宽松效应逐步显现,预计下半年土地溢价率小幅上升,流拍率呈现下降趋势,但整体变化幅度不会过大。随着市场信心的恢复,融资环境的改善,民营房企拿地意愿或逐步增强,但短期难以扭转国央企及各城市城投拿地的局面。”

  柏文喜则更不乐观,他对时代财经称,六月份楼市刚出现环比微增,呈现反弹迹象,但近期快速蔓延的烂尾楼业主“抱团停贷”风潮有可能对期房市场造成非常严重的打击,使得楼市尤其是新房市场很难在短期内恢复。

  “如此一来,楼市的不景气会让行业流动性进一步恶化,进而导致下半年土地出让金增收很难乐观,很难止跌回升。”柏文喜补充道。

  上半年政府性基金预算收入下降,以防支出端受到掣肘,财政也进行了“开源”。

  广发证券宏观团队预计,在土地出让收入的拖累下,全年政府性基金预算收入预计减收约1.5万亿元。广发宏观团队根据公开数据,6月政府债券新增1.6万亿元,同比多增8676亿元。截止6月末,新增专项债已发行3.4万亿元(全年预计发行3.65万亿元),新增地方政府一般债已发行6472亿元(全年预计发行7200亿元)。

  这意味着,上半年发行专项债与新增地方政府债分别占了原来全年预计发行的93%、90%。广发宏观认为,这主要是因为稳增长政策前置,专项债集中发行放量所致。

  广发宏观团队预估,除特殊政策外,政策性银行可能还会通过发行普通政金债等方式进一步发挥其在特殊年份的逆周期作用,考虑到这部分资金,全年基建投资中有政策性银行带来的边际增量资金预计将超过1万亿元。

  展望下半年,陈晟称,地方政府应该还会通过专项债,包括各种手段积极弥补财政收入下降的压力,要积极地稳定住税收和扩大税源,保证城市发展和运营的要求。

  据悉,2021年,全国一般公共预算收入同比增长10.7%,全国政府性基金预算收入同比增长4.8%。今年年初,财政部相关负责人称,去年的财政增长主要是上游企业营业收入和利润增幅较高,带动财政收入增长。

  据国资委最新数据,今年1至6月,中央企业实现营业收入19.2万亿元、利润总额14093.6亿元、净利润10857.5亿元,同比分别增长12%、7.1%、6.1%。

  柏文喜预计,今年央企、国企的收入难以弥补经济下滑引发的预算内财政收入减收的程度,更无法弥补房地产业走低所引发的以土地出让金为代表的预算内政府性基金收入的降幅。

  广发证券宏观团队也认为,仅2019-2020年该收入规模或因税收政策、疫情原因等“加大国有企业利润上缴力度”,提至4000-5000亿元 ,预计今年整体扩容幅度不会太大,预计规模会在1000亿元左右。

  柏文喜还提到,上半年,地方财政通过专项债、地方债、借新债等途径获得资金,现有的政策工具未必可以弥补今年的财政缺口。

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